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近日，央行發聲表示支持鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或是用新發放貸款置換原來存量的貸款。常州也于近日發布消息稱已經有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行溝通。在這樣的背景下，行業對下調存量房貸利率的呼聲加大，基于近期提前還貸潮以及新舊房貸利差拉大的現狀，存量房貸利率下調的必要性增強。諸葛數據研究中心解讀如下：

一、央行發聲鼓勵新發貸款置換存量貸款，存量房貸利率下調呼聲漸高

7月14日，在國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵商業銀行按照市場化、法治化的原則，與借款人自主協商變更合同約定，或是用新發放貸款置換原來存量的貸款。該發聲一出，引起行業內的熱烈討論，一時之間對于下調存量房貸的呼聲席卷而來。常州于7月21日在常州日報官微上發布消息稱，目前常州市商業銀行還沒出臺統一的指導文件和具體細則，但是，已經有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調存量房貸利率。隨后該消息中“銀行同意下調存量房貸利率”的表述已經被刪除。截止至目前，尚未有城市有正式的文件落地。

無論如何，降低存量房貸利率，對于已購房者來說是一個利好消息，意味著將減少房貸利息支出，減輕居民資產壓力。但從銀行角度來看，若是下調存量房貸利率一定程度上會折損銀行的利潤，并且工作量大、涉及面廣，同時下調的幅度如何確定也需謹慎考量，因此具體細則還需要研究。對于銀行來說，本身自主下調存量房貸利率的動力偏弱，但基于今年以來提前還貸群體大幅增加，很大程度上影響銀行的流動性，并且長遠來看，在新增貸款利率調整的背景下，存量按揭貸款利率適時調整也是符合市場規律的。

二、重點城市新舊房貸利率差最高超2%，居民還貸壓力大導致提前還貸潮

近期以來，提前還貸成為熱門話題，而這一現象背后折射的正是存量房貸利率過高，居民還貸壓力大的現實。存量房貸利率與新增房貸利率之間的差距不斷拉大，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，重點15城當前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無錫甚至高達6%以上，杭州、南京、無錫、武漢等城市LPR加點超過100BP，新舊利率差最高達到2.3%。

過大的新老房貸利差，也不難理解為什么提前還貸的群體大幅增加。一方面，受到疫情以及國內外形勢等綜合影響，居民預期收入下滑，理財收益不理想，導致居民更傾向于將手中資金用來提前還貸；另一方面，雖然LPR處于下調趨勢，但是存量房貸利率卻仍然處于高水平，新舊房貸利率差不斷擴大，這樣的心理落差也讓居民更加想要提前還貸。

三、存量房貸利率下調必要性增強，后續可能采用國有大行先行方式推行

在當前的背景下，下調存量房貸利率的必要性逐步增強。一方面，可以助力緩解提前還貸現象；另一方面，也可以提升市場流動性，使得居民有更多的資金投入消費。

對于后續下調房貸利率的方式，大概率上可能采取國有大行先行的模式，發揮帶頭示范作用，根據客戶資質和存量房貸的具體情況出臺針對性的方案，靈活對待，避免一刀切的做法。同時，給與地方商業銀行更多的靈活性和自主性，采取直接降（在存量房貸利率的基礎上打折）或者間接降（貸款以新換舊）等方式。

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