2022年開年以來各類資產大多表現不佳，但公募REITs卻堪稱“一枝獨秀”。通聯數據顯示，截至2月22日收盤，上市的12只公募REITs產品年初以來逆勢上漲12.05%，收益表現遠遠高出其它資產。

國盛證券分析師楊業偉表示，從底層資產來看，今年以來，11只基礎設施公募REITs中，收益最高的是污染治理類，其次是產業園、倉儲 物流類，最低的是高速公路類別，今年來二級市場漲幅分別為26.2%、24.7%、21.8%和7.12%。

今年之前，11只基礎設施公募REITs表現出“小盤效應(小盤比大盤的收益率高)”。進入今年，這一現象有所變化，流通規模中等的產品表現更好，但整體11只基礎設施公募REITs 仍表現出規模越大的漲幅越低的情況。

多只公募Reits大漲后提示溢價風險

2022年開年以來，股票市場表現不佳，債券市場先漲后跌，目前和年初水平相差不大。

在各類資產表現低迷時，公募REITs卻表現十分突出。截至2月18日收盤，今年以來，各類股指出現不同程度的跌幅，只有10年期國債指數小幅上漲0.18%。

同期，公募REITs卻以19.66%的收益率，遠遠高出其他類資產，表現異常突出也引來了眾多關注。第一批上市的公募REITs，均實現了幅度的上漲，平均漲幅20.20%。其中，富國首創水務封閉式 REIT漲幅最大，達38.08%;滬杭甬杭徽REIT漲幅最低，為4.49%。

為何年初以來公募Reits表現優異?

楊業偉認為，公募Reits兼具債性和股性，防御性質高，而且基建主體符合當前穩增長概念，因此年初以來獲得資金追捧。

需要注意的是，由于開年漲幅較大、交易頻繁，多家基金公司發布溢價風險提示并在盤中實施停牌，提醒投資者密切注意投資風險。

2月14日盤前，建信中關村REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT三只公募REITs齊發公告稱，早盤9點30分至10點30分停牌1小時。

2月12日，中航首鋼綠能REIT也發布溢價風險提示稱，2月11日該產品二級市場收盤價為19.066元/份，相較發行價13.38元/份出現較大幅度溢價，提醒投資者密切關注二級市場交易價格，注意投資風險。

在停牌和交易風險提示公告中，各支基金均提及公募REITs以獲取基礎設施項目租金等穩定現金流為主要目的，產品相較于發行價累計漲幅較高，隨著交易價格的大幅上漲，凈現金流分派率也將顯著下降。

Reits項目仍存風險

除了溢價風險，Reits產品仍存在政策、疫情等方面的風險。

疫情、宏觀政策等因素，就對一些產業園項目租金收入產生一定影響。除博時招商蛇口產業園租金收入占比較發行時小有上升(87.64%至88.43%)外，華安張江光大園(81.60%至79.52%)、東吳蘇州工業園區(76.80%至75.10%)的租金收入占比均有下降。底層項目的出租率和租金也較發售時有一定變化。

從風險角度看，近期產生影響較大的是疫情及政策風險。博時招商蛇口產業園REITs在三季度報中提及，由于不及預期的續約狀況和租金欠繳情況，園區出租率也出現小幅下滑，應密切關注后續疫情及地方政策等帶來的可能影響。

一名私募基金經理對記者分析道，Reits項目價格上漲過高，會導致分紅收益被稀釋，投資者實際的凈現金流分派率降低，無法實現預期投資目標。

但從風險收益比來看，REITs的性價比還是明顯好于權益板塊。表現在各版塊REITs的夏普比率都明顯好于同行業股票指數，最大回撤低于股票指數。結構上，從REITs板塊分類來看，夏普比率：生態環保REITs>倉儲物流REITs>產業園REITs >高速公路REITs。

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